Assurance vie : pourquoi les SCI pourraient bientôt disparaître des contrats

Longtemps présentées comme une brique rassurante de l'assurance vie, les sociétés civiles immobilières (SCI) arrivent à un tournant. Fragilisées par la crise de l'immobilier tertiaire et jugées insuffisamment encadrées par les autorités, elles pourraient être progressivement écartées des contrats.

Les SCI immobilières, largement distribuées en unités de compte dans l'assurance vie, traversent une période critique. Après des années de collecte soutenue, elles ont subi des retraits massifs depuis le retournement du marché immobilier. Entre début 2024 et l'automne 2025, plus de 1,6 milliard d'euros de capitaux ont quitté ces véhicules, tandis que leurs performances se sont nettement dégradées, tombant en moyenne autour de 1,6%, comme le relève un article du Monde.

Ce recul s'explique en grande partie par leur forte exposition à l'immobilier tertiaire, particulièrement touché par la hausse des taux et la baisse des valorisations. Résultat : le poids total des SCI dans l'assurance vie s'est contracté, passant d'un peu plus de 30 milliards d'euros fin 2022 à environ 21 milliards d'euros à l'automne 2025.

Assurance vie : quelles différences entre SCI, OPCI et SCPI ?

Au-delà des difficultés conjoncturelles, c'est surtout le statut réglementaire des SCI qui pose problème. Ces fonds relèvent depuis 2013 de la directive européenne AIFM, dans une catégorie dite des « autres fonds d'investissement alternatifs », caractérisée par un encadrement allégé. Contrairement aux SCPI ou aux OPCI, les SCI ne nécessitent pas d'agrément préalable spécifique, les parts étant détenues par les assureurs et non directement par les épargnants.